Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214‑ФЗ1 (далее &– Закон 218‑ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Внесенные поправки существенно меняют правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков. Скорее всего, последуют официальные разъяснения относительно практического применения изменений. Наиболее серьезные новшества, которые приведены ниже, безусловно, отразятся на строительном бизнесе.
| Суть изменения | Норма Закона 214‑ФЗ |
|---|---|
| Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года | |
| Застройщик &– только хозяйственное общество. | п. 1 ст. 2 |
| Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика). | п. 1 ст. 2 |
| Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов | п. 1 ст. 2 |
| Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик» | п. 1 ст. 2 |
| Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве | п. 1 части 2 ст. 3 |
| Условие: «один застройщик &– одно разрешение на строительство» | |
| Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. | Часть 1.1 ст. 3 |
| Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала | |
| Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. | п.п. 1.1. части 2 ст. 3 |
| Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства. | п.п. 1.2. части 2 ст. 3 |
| Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214‑ФЗ) | |
| Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. | п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не может предоставлять займы и ссуды | п.п. 5 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги | п.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18 |
| Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган; | п.п. 1.5 части 2 ст. 3 |
| Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком. | п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации | п.п. 7 части 7 ст. 18 |
| Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства. | п.п. 8 части 7 ст. 18 |
| Требования к органам управления застройщика и его участниками | |
| Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика. | часть 8 ст. 3, ст. 3.2 |
| Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018) | |
| Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ. | п. 3 ст. 2 |
| Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства; | часть 2.3. ст. 3 |
| Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке. | часть 2.3. ст. 3 |
| По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган. | ст. 18.2 |
| Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан &– участников долевого строительства» | |
| Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. | часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218‑ФЗ |
| Повышение информационной открытости застройщика | |
| На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218‑ФЗ. | часть 5 ст. 3 |
| Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года. | ст. 23.3 |
| В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией | ст. 19 |
| Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года | |
| Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства | часть 2 ст. 18 |
| Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства | часть 4 ст. 18 |
| В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214‑ФЗ) | |
1 Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
