Законопроект, внесенный на рассмотрение в Госдуму ещё в ноябре 2017 года, прошел третье чтение, а 27 июня 2018 года был одобрен в Совете Федерации РФ, после чего будет передан на подпись Президенту РФ.
Поправки в 214-ФЗ затрагивают семь ключевых областей:
Застройщику разрешается вести строительство по нескольким разрешениям в соответствии с ГПЗУ или утвержденным ППТ. Снято ограничение по количеству разрешений для застройщиков, осуществляющих застройку территории по договорам о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории или комплексном развитии территории. Но для них работает правило «один застройщик – один договор». То есть одна организация не вправе одновременно работать по нескольким из указанных договоров.
Требования к финансовому обеспечению застройщика смягчаются. Теперь они выглядят так:
Уточняется, что ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ, не распространяется на обязательства застройщика по устранению недостатков в ранее сданных объектах.
Вносятся изменения в условие об отсутствии у застройщика задолженности по налоговым и иным платежам в бюджет. Размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве (300 000 рублей), а также учитывать сроки на обжалование соответствующих сумм недоимки и задолженностей.
Вносятся изменения в отношения застройщика с уполномоченными банками. Застройщик сможет расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком. В этом случае застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести на них все суммы денежных средств. Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.
Законодатель обязывает застройщика иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.
Незначительно ограничивается банковский контроль в отношении платежей застройщика.
Из-под контроля выведены:
Одновременно банки наделяются правом приостанавливать проведение операций для дополнительной проверки представленных документов на срок до 3 рабочих дней, а по результатам такой проверки – и отказать в проведении операции по расчетному счету.
Основанием для отказа может стать:
Об отказе в проведении операции банк незамедлительно уведомляет уполномоченный орган исполнительной власти по контролю (надзору) в области долевого строительства и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Направления использования денежных средств, полученных застройщиком по ДДУ, расширяются.
Застройщики смогут оплачивать приобретение в собственность или аренду земельных участков для долевого строительства, изменение вида разрешенного использования, снятие установленных запретов в отношении зданий, на таких земельных участках.
Для застройщиков, которые подготавливают консолидированную финансовую отчетность по МСФО, увеличен лимит на оплату:
Данные расходы в совокупности не могут составлять более чем 20% от проектной стоимости строительства. Для остальных застройщиков – прежние 10%.
Конкретизирован перечень запрещенных операций по расчетному счету застройщика:
Застройщик сможет привлекать помимо целевых кредитов на строительство также целевые займы основного общества. Однако возврат таких займов и погашение процентов по ним возможны только по окончании строительства и снятия ограничения на расходование средств. Использование денежных средств, полученных от дольщиков, на эти цели не предусмотрено.
Застройщику позволяется предоставлять целевые займы другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом, но, учитывая запрет на совершение по расчетному счету операций по выдаче займов, реализация данной инициативы не ясна.
Еще одна неясность законопроекта связана с продажей и арендой помещений в многоквартирном доме с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешена продажа и аренда нежилых помещений и машино-мест, а также деятельность по содержанию указанных объектов недвижимости, в том числе платежи за жилые помещения и коммунальные услуги. Что застройщику делать с квартирами, которые не были проданы по ДДУ, остается не известным.
Важные изменения касаются использования застройщиком денежных средств, оставшихся после окончания строительства многоквартирного дома, на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 214-ФЗ. Теперь оно возможно после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства в каждом многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в пределах одного разрешения на строительство.
Добавлены статьи, регулирующие порядок работы со счетами эскроу.
Преимущества застройщика при работе со счетами эскроу существенно расширяются, так как на них не распространяются:
Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, не производят уплату отчислений в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).
Счет эскроу для расчетов по ДДУ открывается в уполномоченном банке по заявлению и договору с физическим лицом. Денежные средства на счет эскроу должны быть внесены после регистрации ДДУ и до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. С момента поступления денежных средств на счет эскроу обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной.
Срок депонирования денежных средств не может превышать срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.
Начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу отменено. Вознаграждение банку, выступающему эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
Денежные средства со счета эскроу перечисляются застройщику не позднее 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и документа, подтверждающего регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, либо сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС.
Если это предусмотрено кредитным договором, денежные средства со счетов эскроу могут быть направлены на погашение кредитных обязательств застройщика.
Привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, возможно только с использованием счетов эскроу, если ДДУ с первым дольщиком представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Если на дату направления застройщиком проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти, застройщик и (или) его основное общество или дочернее общество такого основного общества допускало нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации ДДУс первым дольщиком, на 3 и более месяца, это является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ. Как видно, норма не учитывает случаи переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию, когда «нарушения» не возникает.
Ужесточаются требования к владельцам, в том числе физическим лицам, которые в конечном счете прямо или косвенно владеют более чем 5% в капитале организации (ранее – более чем 25%), руководителям и главному бухгалтеру компании-застройщика:
Устанавливается солидарная ответственность с застройщиком лица, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе бенефициарного владельца, за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства.
Изменяется порядок направления уполномоченным органом исполнительной власти по контролю (надзору) в области долевого строительства в органы Росреестра уведомлений о несоответствии застройщика установленным требованиям.
Так, уполномоченный орган уведомляет органы Росреестра об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства по ДДУ не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем установления факта использования денежных средств в целях, не предусмотренных в ст. 18 214-ФЗ.
В случае же установления несоответствия застройщика требованиям к размеру собственных средств (не менее 10% от планируемой стоимости строительства), величине обязательств перед бюджетом, несоблюдения нормативов финансовой устойчивости, а также требований к владельцам, руководителям и главному бухгалтеру застройщика соответствующее уведомление направляется в личный кабинет застройщика. После этого не ранее 5 рабочих дней, но не позднее 7 рабочих дней уполномоченный орган уведомляет органы Росреестра об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства по ДДУ.
В соответствии с изменениями, уполномоченный орган обязан направить в органы Росреестра уведомление о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем, когда это стало известно. То есть по ряду требований застройщики получат возможность оперативно устранить нарушения и предотвратить запрет на привлечение денежных средств.
В случае нарушения застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства уведомление о нарушении направляется в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности.
Законопроект вносит изменения в порядок раскрытия информации. Вместо обязанности размещения информации на интернет-сайте, теперь застройщик обязан разместить соответствующие данные в единой информационной системе жилищного строительства – ЕИСЖС.
К установленному ранее перечню информации, обязательной к публикации, добавлено:
В составе информации о застройщике в проектной декларации подлежит раскрытию следующая информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5 % голосов и более в высшем органе управления, а также о бенефициарных владельцах (от 5% контроля над капиталом):
Законопроект уже прошел все рассмотрения в Госдуме и одобрен Советом Федерации, однако надежд отрасли он не оправдал. От проекта изменений, над которым так долго работало профессиональное сообщество, стремясь обеспечить баланс интересов всех участников процесса, застройщиков и граждан – дольщиков, регулятор оставил немногое. Вопросов и пробелов по-прежнему достаточно, как будет работать новый механизм – покажет только практика.
